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凤凰股份2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-27 18:31    来源媒体:同花顺

凤凰股份(600716)(600716)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

(一)公司开发项目进展情况

2019年,公司在建项目2个约63.8万平方米。

1、泰兴凤凰文化广场项目:总占地177亩,总建筑面积约46.6万平方米,主要为商业、住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。北地块2017年已全部交付。南地块截至2019年12月完成住宅楼质检、节能验收,室外管网工程,室外绿化工程;完成文化MALL商业主体和二次结构,完成40%幕墙工程工作量。

2、宜兴凤凰怡然居项目:总占地283亩,总建筑面积约17.2万平方米,主要为花园洋房和别墅产品,并配有活动中心、康复医养中心,为凤凰股份进军养老产业的试点项目。截至12月末,一、二组团花园洋房竣工交付;三、四组团别墅区正在进行上部结构施工,有40栋完成主体结构封顶。

报告期内,公司新开工镇江凤凰和颐居项目:该项目占地88800㎡(约133亩),宗地东邻东城绿洲翰林苑,南至纬八路,紧邻镇江第一中学,西至谷阳路,北至桓王亭路。规划用途为居住,容积率1.8,可建地上计容建筑面积15.984万平方米,地下约6.45万平方米,总建筑面积约22.58万平方米。规划有19东花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。地块方正,区位优越。2019年积极推进项目进程,于12月19日取得施工许可证开工建设。

上述在建项目在各项目部及相关职能部门的共同努力下,做到了无重大质量事故、无重大安全事故。

(二)铁管巷土地收回回款事项

公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司(以下简称“南京龙凤”)名下位于南京市核心商业区新街口的铁管巷A、C地块因政府规划调整被政府南京市国土资源局收回。A、C地块与周边其它地块一道由南京市国土资源局组成NO.2017G84地块,于2017年12月15日挂牌,于2018年1月17日成功竞拍。上述地块以总价47.7亿元成交,南京市秦淮区人民政府将依其提出的补偿方案(补偿方案为:补偿价格按照铁管巷A、C地块原出让建筑容量(约11.43万平方米)测算,补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价(楼面交价=成交总价/总计容面积)乘以

铁管巷A、C地块原出让建筑容量。)在收到重新挂牌出让的土地出让金后,将土地补偿款支付给南京龙凤。

根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》,公司应取得的土地出让补偿款金额为23.22亿元,同步土地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。公司于2018年11月4日收到该地块50%土地出让补偿价款11.61亿元,于2019年3月25日收到剩余50%土地补偿价款11.61亿元;截至2019年3月25日,公司已收到铁管巷地块全部土地补偿款,共计23.22亿元。

(三)健康养老产业的转型发展

报告期内,公司在坚持房地产开发主业经营的同时,积极探索战略转型,进军健康养老产业,在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心,着力打造产

品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目,是公司践行转型布局的试点项目。

公司通过集中力量打造精品养老社区,逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中,公司通过与养老团队的合作,聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老

化设计等多项咨询策划,并将社会资源、政策资源进行充分整合,努力形成“机构→社区→家庭”

三位一体、医养融合的康复养老管理模式,从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协

同发展。

(四)继续保持规范治理的良好态势

公司董事会、监事会、股东大会规范运作,报告期内公司共召开9次董事会、5次监事会、2次股东大会;公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开,具有完整的业务及自主经营能力;信息披露亦真实、准确、及时、完整。二、报告期内主要经营情况

报告期内,公司实现营业收入1,301,698,174.21元,归属于母公司股东的净利润为84,875,886.00元。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

展望2020年,受新冠肺炎疫情影响,全球经济减速已不可避免,中国整体宏观经济增速预计也将有所放缓。具体到房地产行业,在新冠肺炎对房地产市场有所冲击的背景下,一些地方政府本着“稳地价、稳房价、稳预期”的基本原则,预计将会出台一些稳定市场的政策。预计2020年政府将更加注重因城施策,双向调控,遏制房价过快上涨的同时,防范市场急剧降温,防止市场大起大落。突发的疫情让国人体验了更长时间的“宅生活”,消费者对住宅产品的安全防护、使用功能、园林景观、物业服务等提出更高的要求,住宅的改善需求将有所增加,物业服务水平将进一步得到购房人的重视。与此同时,新冠肺炎疫情期间居家办公、网上购物更加普及,远程办公软件、网络影视、网络教育等领域发展迅速,未来或将分流一部分办公楼和商业用房的需求。从中长期来看,中国房地产市场已进入存量房时代,房地产企业之间的竞争将更加激烈,优胜劣汰会加剧,中小房企的生存压力会越来越大。

大型房企的推盘节奏和定价策略对销售市场具有较大的影响力,对中小房企销售定价工作的精细化水平提出了更高的要求。疫情发生后,虽然银保监会提出了要强化疫情防控的金融支持力度,多措并举做好受困企业的金融服务,但主要是针对疫情防控单位、实体经济和小微企业。总体来看,当前新冠疫情的影响,延长了销售回款的周期,对房地产企业的流动性带来了不小的压力,特别是中小房企,要想立于不败之地,必须深挖内部潜能,做好精细化管理和成本控制,同时提高整合外部资源的能力,结合实际,找准发展定位,积极探索适合公司发展的可复制的业务模式和可持续盈利的发展道路。

(二)公司发展战略

作为凤凰文化传媒集团旗下的房地产开发业务运作平台,公司将依托集团的资源优势和品牌效应,创新业务模式和盈利模式,坚持做强文化地产品牌,推动公司内生性增长,同时积极探索文化和养老的结合,将文化地产和养老地产进行对接和整合,积极拓展实业和金融股权投资,形成相互借力,协同发展的创新模式,逐步形成差异化的竞争优势,坚持有质量、可持续发展。

公司将以品质至上、以发展为纲、以责任为先、以和谐为本,进一步巩固和提升品牌价值,强化公司的核心竞争优势。目前以文化地产为载体推出的凤凰“和”系列住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌,尤其在江苏省内具备了较高的知名度,为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实基础,公司将继续推行,稳中求质、求变的发展战略。

3、积极推动文化地产与养老地产的融合,做精、做强养老地产

在养老产业大发展的时代背景下,公司将适时抓住健康养老产业发展机遇,依托文化地产的品牌优势,推动文化地产和养老地产的整合、联结,找准突破口,精准切入健康养老产业,打造健康养老地产项目,聚焦养老产业服务。目前公司已集中力量在江苏宜兴践行了转型布局的试点项目——凤凰怡然居,该项目将新华书店引入社区,开展读书会、诗歌朗诵会、作家、读者见面会等多种形式的文化活动,起到了很好的品牌宣传效应,也提升了凤凰怡然居的知名度和产品品质。该项目以居家养老为基础,以机构养老为支撑,以社区服务为依托,以智能化信息手段为辅助,正在向功能完善、服务优良的养生养老服务体系发展。目前公司的养老地产发展仍处在试点转型阶段,公司将逐步完善养老地产的各个环节,实现医疗保健、养老养生多个领域协同发展,从而建立新的利润增长点和先发竞争优势。以养老地产为主题,以市场需求为导向,以经济效益为中心,追求长期可持续发展,力争在养老地产开发领域形成标杆。

4、择机资产购并,寻求产业转型

目前全国经济下行的背景之下,公司发展面临重大挑战,公司将在主业以外,积极寻找适合公司主业协同和管理能力的资产,择机购并,为公司开拓新的盈利渠道,实现新的经济增长点,促进公司产业转型。

(三)经营计划

2020年,面对复杂的市场形势,公司将继续贯彻“效率至上,创造价值”的经营理念坚持聚焦发展,协同联动,挖掘内部潜能,整合外部资源,加快、加大去库存力度,加快资金周转,推动文化地产与养老地产的融合,积极寻求产业转型,打造“差异化、特色化”的发展模式,务实推进公司稳定、持续高质量发展。

1、落实土地储备,增加二线城市的开发项目

2020年改善潮将继续从一线向二线扩散,即二线城市或将成为房地产市场新引擎。而2020年土地市场分化或将持续,其将不仅体现在企业分化上,还将体现在区域分化上,企业间针对优质城市和优质土地资源的争抢将更加激烈。因此公司应根据市场情况增加优质土地资源储备,尤其是在南京、合肥等二线城市及其周边城市的土地储备,保证公司的持续发展。

2、降低商品房库存,完善租赁业务

目前公司销售项目全部位于三四线城市,且商业房产的存货量较多。2020年销售重点是去库存。尤其是2020年年初“疫”发千钧,公司应精准制定营销策略,调整营销思路,线上营销与线下营销齐头并进,努力将线上蓄客转化为线下成交,减少疫情对销售的影响,强化销售考核,加大销售回款力度,提高公司运营效率。同时公司将继续推行“租售并举”的长效机制,不断提高和完善内部经营管理水平,使公司的租赁业务更趋成熟。

3、强化文化地产企业的品牌优势,加强与凤凰传媒(601928)集团的协同联动。

依托集团公司这个大平台,发挥国企的资源优势,扩大公司的项目来源,提高持续发展能力。

4、深入研究健康养老产业,实现养老地产的有益探索

公司将继续积极探索新的产业发展方向,建设新型“养老地产”。打造居家式养老,以社区服务中心或专业养老机构为平台,构建居家养老与机构养老相结合的养老模式。使居家养老与机构养老紧密结合,相互支撑、相互补充,形成高端的养老服务体系。凤凰怡然居是公司打造的第一个养老项目,力争在养老地产开发领域建立先发竞争优势,形成公司新的利润增长点。

5、加强基础管理,提升公司抗风险能力和持续发展能力

重点是围绕战略规划、人力资源、疫情防控、风险管理、合法合规、财务共享、信息技术等方面夯实基础。同时通过培训学习提升公司的专业能力,重点提升市场销售、产品设计、成本管理、工程质量、运营管理等方面的能力。

(四)可能面对的风险

1、市场风险

在“稳”的工作总基调下,地方政府将坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向,因城施策,努力保持市场的平稳。疫情对房地产企业的影响显而易见,首先受到冲击的就是施工和销售进度,销售停滞或延缓,回款周期拉长,资金周转率下降,企业的压力陡增。部分房企降价促销的策略对市场的预期也会有一定的影响。

2、行业风险

2019年,房地产市场政策持续高压态势,在坚持“房住不炒”和金融信贷紧缩政策之下,投资增速在回落。且从行业整体格局来看,房地产市场仍处在“房企分化,集中度加剧”的通道中,行业竞争更加激烈,优胜劣汰加剧,市场份额、土地储备、融资资源进一步向大型房企和标杆企业集中,公司作为中小型房企,抵御行业风险能力较弱。

3、产品结构风险

回顾2019年,各房地产企业都加快了商品房销售力度,但仍然是住宅类产品一枝独秀,办公类产品销售压力较大,而公司目前房地产库存中办公楼库存占比较高。在当前经济环境下,去化速度较慢,去化困难较大。公司将根据现行国家政策和市场情况,及时调整产品结构及营销策略。

4、转型风险

公司新进入养老地产行业,虽然有着良好的发展机遇,但面临资金投入大,回报周期长,商业模式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。四、报告期内核心竞争力分析

(一)体制优势

(二)文化品牌优势

公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源,通过全面复制文化主题地产开发模式,以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托,同

时推进周边商、住项目开发,实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观,着

力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创,不仅满足了人们的文化需求,营造了浓郁的文化氛围,同时也促进了城市文化事业的发展,实现了物质和精神文明的双赢。

公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可,凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌,在江苏省内外具备了较高

的知名度。

(三)养老资源优势

公司在认真调研的基础上,经过可行性论证,拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公司积极践行转型布局,将重点打造居家式养老,以社区服务中心或专业养老机构为平台,构建居

家养老与机构养老相结合的养老模式,使居家养老与机构养老紧密结合,相互支撑,相互补充,形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式,建立新的利润增长点和先发竞争优势,努力成为业内领先企业。

(四)资金优势

房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下,公司前期通过发行公司债获得了大量资金,控股股东凤凰集团每年为

公司提供30亿元的借款额度,公司亦通过减持部分南京证券(601990)股票回收现金,保证了公司正常经营资金流动顺畅,资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。

(五)管理优势

公司多年主营房地产业务,具有丰富的行业经验和较高的专业能力,能够引领公司持续、健康发展。此外,公司一直关注治理架构、风控体系的建设,使得公司在完善有效、风险可控的治理

框架下实现业务的稳步发展。

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