凤凰股份(600716.CN)

凤凰股份2021年半年度董事会经营评述

时间:21-08-27 17:31    来源:同花顺

凤凰股份(600716)(600716)2021年半年度董事会经营评述内容如下:

一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

(一)主营业务

公司的主营业务为房地产开发,业务范围主要集中在江苏省和安徽省。公司开发的商品类别以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》(2012年修订),公司的主营业务为房地产开发与经营,属于“K70房地产业”,相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号――房地产》进行行业经营性信息披露。

(二)行业情况说明

2021年上半年,房地产市场延续去年年底的热度,部分城市甚至出现升温过快的现象。针对这种现象,国家的调控政策不断升级。从政策总基调来看,维稳是核心,“房住不炒”依然是主旋律,从市场参与的各大主体来看,银行端,房贷集中度管理政策控制资金流入房地产;房企端,“三道红线”从房企融资方面抑制房企投资扩张;土地端,集中供地政策改变了房企拿地的节奏,三大主体齐发力,多措并举,进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。

上半年,全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15.0%。其中,住宅投资54244亿元,增长17.0%。房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米,同比增长10.2%。其中,住宅施工面积617480万平方米,增长10.5%。房屋新开工面积101288万平方米,增长3.8%。其中,住宅新开工面积75515万平方米,增长5.5%。房屋竣工面积36481万平方米,增长25.7%。其中,住宅竣工面积26254万平方米,增长27.0%。房地产开发企业土地购置面积7021万平方米,同比下降11.8%;土地成交价款3808亿元,下降5.7%。商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.7%。其中,住宅销售面积增长29.4%,办公楼销售面积增长10.0%,商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额达92931亿,同比增长38.9%,其中,住宅销售额增长41.9%,办公楼销售额增长10.7%,商业营业用房销售额增长8.8%(数据来源国家统计局)。

从上半年的数据来看,销售分化延续,二三线城市楼市火爆,东部增幅回落、中部东北部城市回调压力加大,整体规模低速增长;其次,上半年新开工规模较低,尤其三季度热点城市新增供应面积恐将出现“青黄不接”,供应不济而导致成交数据下滑;再次,随着金融政策收紧,房贷利率上升,各地区居民信贷端在2021年上半年已出现明显收紧。下半年房地产开发投资额将继续维持高位体量增长,主要基于两个方面。一方面,下半年土拓投资和建安投资预期乐观,房企在核心城市积极开工、拿地下两者投资规模将较上半年有明显提升;另一方面2021年竣工大年的大背景不会改变,建安投资融资并未设限,房屋施工面积随着交付节点的到来在下半年继续保持高位。两项支撑下全国房地产投资规模和增速将继续保持高位。二、经营情况的讨论与分析

(一)公司开发项目进展情况

2021年,公司在建项目3个约86.4万平方米。

1、泰兴凤凰文化广场项目:总占地177亩,总建筑面积约46.6万平方米,产品类别为商业、普通住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。目前北地块于2017年已全部交付。南地块的1号楼、2号楼已完成竣工交付,3号楼已于今年一季度完成竣工。

2、宜兴凤凰怡然居项目:总占地283亩,总建筑面积约17.2万平方米,产品类别为花园洋房、低层住宅,项目配套有活动中心、康复医养中心,该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团花园洋房已交付;3、4组团低层住宅可销售面积约3.3万平方米,目前正在加紧施工,3、4组团已进入室外管网,绿化工程施工阶段,4组团将于今年年底交付,3组团交付时间待定。

3、镇江凤凰和颐居项目:总占地133亩,总建筑面积约22.6万平方米,宗地东邻东城绿洲翰林苑,南至纬八路,紧邻镇江第一中学,西至谷阳路,北至桓王亭路。规划用途为居住,容积率1.8,可建地上计容建筑面积15.984万平方米,地下约6.45万平方米。规划有19东花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。地块方正,区位优越。该项目A区9栋结构封顶,B区高层4栋桩基施工,C区3栋桩基施工,D区4栋结构施工过半,预计明年一月开始销售,年底竣工交付。

(二)健康养老产业的转型发展

报告期内,公司在坚持房地产开发主业经营的同时,积极探索战略转型,进军健康养老产业,在江苏宜兴打造健康养老地产项目――凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心,着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目,是公司涉足养老的试点项目。公司通过集中力量打造精品养老社区,逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中,公司通过与专业养老运营团队的合作,聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨询策划,并将社会资源、政策资源进行充分整合,努力形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式,从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展。

(三)继续保持规范治理的良好态势

公司董事会、监事会、股东大会规范运作,报告期内公司共召开4次董事会、2次监事会、1次股东大会;公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开,具有完整的业务及自主经营能力;信息披露亦真实、准确、及时、完整。

报告期内公司经营情况的重大变化,以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项三、可能面对的风险

1、政策风险

国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。2021年上半年,受国家政策调控的影响,房地产市场面临的调控不会放松,拿地融资受限,开发贷额度短缺等诸多不利因素,房地产市场政策仍处于高压态势。作为中小型房企,所面临的风险较高。公司应全面理解贯彻国家的宏观调控政策,提升抵御行业风险能力。

2、经营风险

房地产行业属于资源密集型行业,我国的房地产企业数量多规模小,企业分散开发能力较弱,营销中不能充分利用有限资源创出最大的效益,在管理中不太注重品牌效应,针对以上经营问题,公司应找准自己的定位,进行合理的调整,完善产品结构,提升整体竞争力和实现资源的效益最大化。

3、产品结构风险

公司目前的产品结构较为单一,住宅库存较少,商业办公楼的体量较大。在当前的楼市政策背景下,去化较为困难,公司应找准定位,进行合理调整,完善产品结构及营销策略。

4、财务风险

房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高盈利、高风险的特点。从开发购地、规划设计建设、销售到回笼资金,是一个较长的过程,所以经营效果的不确定性和风险程度也较高。因此,对于公司而言,必须提高财务管理水平并采取有力措施应对各种风险。通过合理的财务筹划,充分发挥自身的长处优势,解决自身短板问题。四、报告期内核心竞争力分析

(一)体制优势

公司是国有控股上市公司,控股股东为江苏凤凰出版传媒集团有限公司(凤凰集团),实际控制人为江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司产业领域主要是出版、发行、印务、影视、文化酒店、金融投资等板块,是全国文化体制改革先进单位,连续十一年在新闻出版业总体经济规模综合评价中名列第一,连续十二届入选“全国文化企业30强”。公司依托凤凰集团,在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。

(二)文化品牌优势

公司依附凤凰集团丰富的文化资源,立足于进行文化地产的开发,以文化产业基础设施建设和文化茂相结合的方式,推动周边商住项目开发,实现了文化与地产的有效整合。公司开发的项目以优良的品质获得了市场的广泛认可,“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌,在江苏省内外具备了较高的知名度。

(三)资源整合利用优势

房地产公司对于资源整合的能力亦是公司的生存之道,资源整合包含内部资源整合、外部资源整合。公司在长期的开发项目过程中,很好地将资金、土地资源、企业管理效能及管理人才、客户群、建筑商等各类要素进行优化组合、优势互补、相互作用,在一定程度上提升了综合能力,增强了企业的核心竞争力。

(四)资金优势

房地产企业生存高度依赖于资金,从多渠道获取可以让投资大、运作及盈利周期长的房地产公司正常运转的资金,是房地产企业的重中之重。公司通过多年经营,积累了大量的现金,充分保证了公司正常经营资金流动的顺畅,资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。

(五)管理优势

公司多年主营房地产业务,具有丰富的行业经验和较高的专业能力,能够引领公司持续、健康发展。此外,公司一直关注治理架构、风控体系的建设,使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。