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凤凰股份:文化地产模式独特,将进入结算周期

发布时间:2011-04-01    研究机构:天相投资

2010年业绩概述:营业收入11.10亿元,同比下降2.13%;营业利润2.44亿元,同比下降33.6%;归属母公司净利润1.86亿元,同比下降36.71%;每股收益0.25元。业绩同比有所下降,但基本符合我们的预期。

成本上升及结转项目较少为业绩下降主要原因。公司为立足南京、布局江苏的“文化综合体”开发商,目前项目储备可售未结转面积约73万平米,主要分布在南京、苏州、南通等江苏省内重点城市的核心地段,未来将向扬州、无锡等重点城市持续扩张。报告期内公司主要结算的项目为凤凰和熙一期住宅和部分凤凰和美商业楼项目,共实现结转面积8.82万平米,公司业绩下滑主要源于利润率的大幅下降,报告期内主力结算的凤凰和熙一期住宅毛利率为31.94%,而去年结转的是毛利率较高的凤凰和鸣苑和凤凰和熙商业部分,导致综合毛利率同比下降15个百分点至33%。

保持较快扩张速度。公司2010年以来通过竞拍土地以及收购股权共竞得“南通凤凰国际书城”、南京“北首巷”项目以及南京“铁管巷地块”项目,合计建筑面积约为35万平方米。公司计划2011年新增土地储备500亩左右,按目前73万平米储备计算,储备增幅在45%左右。

资金情况有所好转。截至2010年底公司账面现金为8.03亿元,较年初增加446%,主要为项目回笼以及借款增加所致,账面现金/(短期借款+一年内非流动负债)为2,三季度末为0.4。经营性净现金流为-3.2亿元,而三季度末为-5.9亿元,说明资金情况较三季度末有所好转。真实资产负债率为55.13%,较年初上升24个百分点,长期财务杠杆有所提高。大股东在资金上面对公司支持较大,2010年度向公司提供12亿元的借款额度,借款利率不高于同期基准利率。

2011年业绩计划实现难度不大。公司计划2011年实现营业收入15.5亿元,公司2010年底目前预收款项为8.84亿元,占计划收入的57%,但考虑到2011年凤凰和美项目及凤凰和熙B区住宅进入结算周期,可售资源大幅增加,我们认为实现计划的难度并不大。

未来两年业绩增速较高。公司年内开盘的凤凰和美一期及凤凰和熙商业办公楼销售情况良好,共实现合同销售金额14.14亿元,同比增长2.6%。而2011年起公司推盘量将大幅增长,主要推出凤凰和美二三期及凤凰和熙B区住宅,2012年将推出苏州文化城和南京凤凰山庄项目,随着推盘量的放大,我们预计未来两年业绩将有较高增速。

盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.49元、0.81元,以昨日收盘价7.52元计算,动态市盈率为15倍和9倍,具有估值优势,而且我们看好公司独特的商业模式以及区域竞争优势,而且2011年期公司进入集中结算周期,给予“增持”评级。

风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目开发及销售情况具备不确定性。

申请时请注明股票名称