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凤凰股份:上半年销售良好,业绩保障率达150%

发布时间:2011-08-10    研究机构:浙商证券

投资要点:

无结算楼盘,上半年公司小幅亏损

8月9日晚,公司公布2011年半年报,实现营业收入1303万元,同比大幅增加968.08%,绝对值低源于报告期内公司无结算楼盘,巨额增幅则源于去年同期基数低;实现营业利润-2598.26万元;实现归属上市公司股东的净利润为-1942.18万元,公司上半年出现亏损的主要原因在于营销代理费用的支付与未能资本化的利息费用。由于房地产项目结算时间上的不连续性,因此,公司在财务年度内出现阶段性的亏损并非异常。

得益于良好销售,业绩保障率150%

上半年凤凰和美项目和凤凰和熙B 项目销售业绩理想,现金流量表中“销售商品、提供劳务所收到的现金”达7.72亿元,同比大幅增长了275.31%,使得期末预收账款增加至16.55亿元,较年初大幅增加了87.18%。我们在不考虑民事诉讼对于凤凰和美结算可能影响的前提下,经粗略测算,2011年公司业绩保障收入为16.68亿元,业绩保障率达150%,环比1季度末上升了35个百分点,同比去年6月末提升了59个百分点。

民事诉讼不碍文化地产“护城河”

公司民事诉讼所涉及的凤凰和美项目为非文化地产项目且4.21亿元的涉及金额不会对公司现金流构成危险(期末公司货币资金余额达11.5亿元),因此无论最终结果如何,将不会对公司文化地产“护城河”构成任何负面影响。进而,我们认可公司投资价值的基础不变。第一,省属国资背景、大股东文化产业领军地位能够让文化与地产发挥最大的协同效应;第二,“定向挂牌、打包拿地”是公司获得廉价而优质土地的比较优势,是公司盈利能力不断增强的保证;第三,在江苏省“文化CBD”建设规划下,我们测算文化地产相关配套住宅地产的潜在规模在360-508万平方米,能够满足公司5年以上的开发需求,公司成长性安全而又潜力。

维持公司“增持”的投资评级

鉴于民事诉讼的不确定性,我们暂时维持既有盈利预测,即公司2011-2013年的EPS 分别为0.44元、0.67元和1.03元;而民事诉讼对公司2011年、2012年可能的业绩影响请详见附表(具体分析,详见《短期不确定性,不碍长期投资价值》一文)。我们暂时维持公司“增持”评级,主要源于民事诉讼的不确定性而给公司带来短期风险。但从长期的角度,我们仍然看好公司文化地产的发展前景。

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