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凤凰股份:2011年业绩前抑后扬

发布时间:2011-09-02    研究机构:天相投资

2011年1-6月业绩概述:营业收入1441万元,同比增长1004%;归属母公司净利润-1942万元,去年同期-329万元,亏损面扩大;每股亏损0.03元。

结算不均衡导致上半年亏损:上半年公司房地产主营业务收入主要来源于凤凰和熙的车库销售,无交付结算楼盘,且2011年上半年支付了营销代理费用,加上未能资本化的利息费用,导致2011年上半年报表出现亏损。

预收账款保障业绩。但按照公司年初制定的施工计划,凤凰和美1-3幢和凤凰和熙16幢将在2011年底前竣工交付,并结算收入。

报告期内,公司开盘预售了凤凰和美4、7幢住宅楼和凤凰和熙16幢B座办公楼,开盘当天去化率均达到80%以上,期末公司预售账款为16.55亿元,较期初增长87%,按照2011年15.5亿元的收入目标,2011年业绩有很大保障。2012年将推出苏州文化城和南京凤凰山庄项目,随着推盘量的放大,我们预计未来两年业绩将有较高增速。

立足南京、布局江苏的“文化综合体”开发商。公司目前未结转项目面积约73万平米,主要位于南京、苏州和南通三个重要的长三角城市。南京有凤凰和熙苑、凤凰和美、凤凰山庄、凤凰和睿,铁管巷A、C地块;苏州有苏州凤凰国际书城;南通有南通凤凰国际书城。未来将向扬州、无锡等重点城市持续扩张。

保持谋求扩张。公司2010年以来通过竞拍土地以及收购股权共竞得“南通凤凰国际书城”、南京“北首巷”项目以及南京“铁管巷地块”项目,合计建筑面积约为35万平方米。公司计划2011年新增土地储备500亩左右,上半年公司一直致力此项工作,积极在省内多个城市开展调研、洽谈工作。

短期资金压力加大。截至期末公司账面现金为11.5亿元,较年初增加43%,主要为凤凰和熙、凤凰和美项目预销售形成较大的现金流入;账面现金/(短期借款+一年内非流动负债)为1.92倍,期初为2倍,短期财务压力加大。剔除预收账款后的资产负债率为49%,较期初下降6个百分点,长期财务杠杆下降。

盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.48元、0.78元,以昨日收盘价6.18元计算,动态市盈率为13倍和8倍,具有估值优势,而且我们看好公司独特的商业模式以及区域竞争优势,给予“增持”评级。

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